O aluguel previsto no contrato não é necessariamente o valor recebido pelo administrador do bem. A perícia contábil deve separar receitas por competência, recebimentos, inadimplência, despesas e repasses. A diferença entre o aluguel bruto e o depósito líquido não pode ser tratada como retenção indevida sem conhecer sua composição.
Também é necessário distinguir renda do imóvel de caução ou adiantamento. Um depósito de garantia não se transforma automaticamente em aluguel distribuível. Sua destinação deve permanecer ligada às obrigações do contrato.
Período, participação e documentos
O perito contábil deve reunir matrícula, contrato de locação, documentos da administração, extratos e decisões sobre a divisão dos frutos. As regras de condomínio e de regime de bens do Código Civil devem ser consideradas conforme a relação examinada, sem presumir participação igual em todo imóvel.
A matriz precisa indicar quais meses estão abrangidos e a proporção atribuída a cada interessado. Alterações de propriedade, início de ocupação ou término da locação podem modificar o universo. Aluguel pago com atraso deve conservar a competência de origem.
Recebido, devido pelo locatário e distribuível
O controle financeiro parte dos recebimentos efetivos e identifica deduções documentadas. O controle de créditos registra valores ainda a receber do locatário. As duas posições não devem ser somadas como dinheiro disponível se parte da receita ainda não ingressou.
Despesas deduzidas precisam de fundamento. Condomínio, manutenção e taxa de administração podem ter responsáveis e critérios diferentes. Uma reforma que aumenta o patrimônio pode exigir tratamento distinto de uma despesa corrente, especialmente quando seu rateio é discutido.
Exemplo de renda líquida e repasse
Na hipótese fictícia, os aluguéis vencidos somam R$ 40.000,00, dos quais R$ 30.000,00 foram recebidos. Despesas comprovadas e admitidas totalizam R$ 6.000,00, além de R$ 3.000,00 de administração contratualmente reconhecida. A divisão do líquido é igualitária apenas neste exemplo. Um interessado já recebeu R$ 4.000,00 por conta de sua parcela.
| Etapa | Operação | Resultado |
|---|---|---|
| Crédito pendente contra o locatário | 40.000 − 30.000 | R$ 10.000,00 |
| Recebimento líquido distribuível | 30.000 − 6.000 − 3.000 | R$ 21.000,00 |
| Parcela do interessado | 21.000 × 50% | R$ 10.500,00 |
| Repasse nominal remanescente | 10.500 − 4.000 | R$ 6.500,00 |
Os R$ 10.000,00 ainda não recebidos continuam em quadro próprio. Não integram os R$ 21.000,00 disponíveis na hipótese, mas também não foram excluídos da apuração patrimonial. Seu tratamento depende da finalidade e do critério das contas.
O saldo de R$ 6.500,00 pressupõe que os R$ 4.000,00 anteriores pertencem à mesma renda e ao mesmo beneficiário. Um pagamento de outra obrigação não pode reduzir esse repasse sem fundamento.
Pagamentos diretos e compensações
Se o locatário paga uma despesa diretamente por conta do aluguel, a memória precisa registrar a forma de satisfação prevista no ajuste. Somar aluguel bruto integral, pagamento direto e depósito bancário pode repetir a mesma receita.
O assistente técnico contábil deve verificar ainda créditos concedidos ao locatário, devoluções e cobranças de competências distintas. O saldo inicial de valores a repassar deve ser comprovado e não tratado como nova receita do período.
Conclusão técnica
A Costa Nova Associados estrutura os cálculos judiciais com renda, despesas, créditos e repasses separados. Na hipótese, R$ 21.000,00 são renda líquida recebida, R$ 10.000,00 permanecem como crédito de aluguel e R$ 6.500,00 como repasse nominal remanescente ao interessado.
Exemplo hipotético. Participações, deduções, vencimentos e efeitos da inadimplência dependem dos documentos e das decisões aplicáveis.