Dividir o custo total de uma obra pela área privativa de uma unidade não demonstra sua parcela no empreendimento. A perícia contábil precisa identificar a área ou fração adotada no contrato, o denominador do rateio e quais custos pertencem ao conjunto. Área física, fração ideal e área utilizada no orçamento podem representar grandezas diferentes.
A comparação entre orçamento e custo realizado também exige bases equivalentes. Acrescentar modificações exclusivas do proprietário ao custo comum pode cobrar dos demais participantes uma despesa que não lhes pertence.
Fonte técnica e regime contratual
O perito contábil deve reunir memorial, quadros de áreas, orçamento, contrato de construção e revisões aprovadas. A Lei 4.591/1964, arts. 53, 59 e 60, trata de critérios de custos e, no regime por administração, do orçamento e de suas revisões. A aplicação exige identificar o regime efetivo, sem impor prestação de contas de preço de custo a todo contrato de aquisição.
Quando o rateio depende de área técnica equivalente, o dado deve vir do responsável e dos documentos pertinentes. A conta não pode substituir áreas por estimativas próprias nem declarar que mediu fisicamente a edificação apenas por ter conferido a planilha.
Numerador, denominador e escopo
A memória deve registrar a medida atribuída à unidade e a soma de todas as medidas do mesmo universo. Não se utiliza área de uma torre no numerador e área de apenas um pavimento no denominador. Vagas, depósitos e áreas comuns precisam receber o tratamento previsto, sem inclusão ou exclusão automática.
Orçamento e realizado devem conter as mesmas categorias de custo e o mesmo estágio de execução. Um orçamento completo comparado a pagamentos realizados até metade da obra não permite concluir economia definitiva. Obrigações ainda não pagas e serviços ainda não executados devem permanecer separados.
Exemplo de custo comum e personalização
No cenário fictício, a medida de rateio da unidade é 100 e o total é 1.000, resultando em participação de 10%. O orçamento comum é R$ 2.000.000,00; o custo comum final confirmado é R$ 2.200.000,00. Modificações exclusivas da unidade foram orçadas em R$ 20.000,00 e custaram R$ 25.000,00, sem estarem incluídas nos totais comuns.
| Componente | Orçamento da unidade | Custo final da unidade |
|---|---|---|
| Participação no custo comum | 2.000.000 × 10% = R$ 200.000,00 | 2.200.000 × 10% = R$ 220.000,00 |
| Personalizações exclusivas | R$ 20.000,00 | R$ 25.000,00 |
| Total | R$ 220.000,00 | R$ 245.000,00 |
| Diferença explicada | R$ 25.000,00 = R$ 20.000,00 de custo comum + R$ 5.000,00 exclusivos | |
A variação comum do empreendimento é de 10%, mas o total da unidade aumenta aproximadamente 11,36% em razão das modificações próprias. Aplicar somente 10% sobre os R$ 220.000,00 orçados produziria R$ 242.000,00, sem reproduzir a composição efetiva da hipótese.
Pagamentos não substituem o custo apurado
O saldo a contribuir depende dos aportes já realizados e das obrigações do contrato. O custo de R$ 245.000,00 não significa, sozinho, que o proprietário ainda deva esse valor. Comprovantes, créditos e restituições precisam ser vinculados à mesma unidade.
O assistente técnico contábil deve verificar se a personalização foi paga diretamente ao fornecedor e já baixada do acerto. Cobrá-la novamente no rateio final pode duplicar o mesmo serviço. O mesmo cuidado vale para materiais fornecidos pelo adquirente e ajustes aceitos pela administração.
Conclusão técnica
A Costa Nova Associados estrutura os cálculos judiciais com participação, custo comum, despesas exclusivas e pagamentos separados. No exemplo, R$ 245.000,00 são o custo atribuído à unidade e R$ 25.000,00 a diferença frente ao orçamento comparável, sem presunção sobre vencimento ou responsabilidade pelo aumento.
Exemplo hipotético. Áreas, critérios, custos e alcance das revisões dependem dos documentos técnicos e contratuais.