Um indicador de cobertura pode cair mesmo sem retirada de garantia. Basta que o valor reconhecido diminua, que a dívida aumente ou que o instrumento altere a parcela aceita no numerador. Neste estudo fictício, a memória separa esses componentes e mostra por que fevereiro apresenta insuficiência, embora a avaliação nominal continue superior à dívida.
Os imóveis, as avaliações e os documentos são inventados. Os valores foram fornecidos como premissas do caso, não resultam de avaliação imobiliária realizada pela Costa Nova. O trabalho demonstrado é a conferência contábil de um indicador contratual, com reconhecimento explícito desse limite.
O indicador definido para o exercício
O termo didático exige cobertura mínima de 130%. O numerador considera 80% da avaliação aceita do imóvel e 100% do dinheiro depositado em uma conta de reforço. O denominador é o saldo da dívida indicado no demonstrativo mensal, incluindo os componentes definidos no próprio instrumento fictício.
A avaliação só entra após a data de aceitação documentada. A existência de um laudo novo não altera retroativamente as posições anteriores. O dinheiro do reforço precisa estar efetivamente depositado na data do teste. Uma promessa de aporte não integra o numerador desta convenção.
Matriz histórica de cobertura
| Data | Avaliação aceita | Parcela de 80% | Reforço em dinheiro | Dívida | Cobertura |
|---|---|---|---|---|---|
| 31/01/2024 | R$ 200.000,00 | R$ 160.000,00 | R$ 0,00 | R$ 100.000,00 | 160,00% |
| 29/02/2024 | R$ 175.000,00 | R$ 140.000,00 | R$ 0,00 | R$ 110.000,00 | 127,27% |
| 31/03/2024 | R$ 175.000,00 | R$ 140.000,00 | R$ 10.000,00 | R$ 105.000,00 | 142,86% |
Janeiro tem R$ 30.000,00 de folga em relação ao mínimo exigido de R$ 130.000,00. Em fevereiro, o mínimo cresce para R$ 143.000,00, pois a dívida passou a R$ 110.000,00. A garantia aceita é de R$ 140.000,00, deixando insuficiência de R$ 3.000,00. Março exige R$ 136.500,00 e apresenta R$ 150.000,00 de cobertura aceita, com folga de R$ 13.500,00.
Decomposição da queda de fevereiro
Se apenas a avaliação caísse, mantendo a dívida de janeiro, a cobertura seria 140%. Se apenas a dívida subisse, mantendo os R$ 160.000,00 anteriores no numerador, seria 145,45%. Com as duas mudanças presentes, chega a 127,27%. Os dois cenários isolados não devem ser somados como se fossem diferenças monetárias independentes, pois o quociente muda simultaneamente nos dois termos.
O relatório correto identifica a alteração do laudo aceito e o aumento da dívida em linhas distintas. O mesmo procedimento evita atribuir a recuperação de março exclusivamente ao reforço de R$ 10.000,00, já que o denominador também caiu R$ 5.000,00.
O gatilho e a providência não têm a mesma data
No conjunto demonstrativo, o índice de fevereiro é calculado em 29 de fevereiro, comunicado em 4 de março e recomposto por depósito em 12 de março. A planilha de março confirma a posição no fim do mês. Ela não demonstra, sozinha, cobertura adequada em todos os dias intermediários.
Para examinar eventual prazo de cura, o perito precisaria da cláusula aplicável e da comprovação das notificações. Este estudo registra as datas e a insuficiência, mas não afirma descumprimento de prazo ou efeito jurídico automático. O valor de uma garantia também não equivale a caixa disponível para pagar certificados.
Base aberta e verificação
O download reúne posições, referências de avaliações fictícias, movimentos da dívida, comprovante demonstrativo do reforço e um relatório com os quocientes e as folgas. Cada registro aponta qual documento fornece o numerador e qual sustenta o denominador.
Refaça o cálculo mantendo mais casas decimais no quociente e arredondando apenas a apresentação para duas casas percentuais. Para a folga em reais, multiplique a dívida por 1,30 e compare com o numerador aceito. São controles complementares, úteis para formular quesitos sobre base, data e providências, sem substituir o exame técnico do imóvel ou a interpretação da cláusula.
Documentos e atendimento técnico
A Lei 14.430 e a Resolução CVM 60 compõem as referências gerais para examinar a estrutura. O termo, seus aditamentos e os documentos contemporâneos determinam quais condições devem entrar na memória de uma emissão específica.
Consulte o escopo de perícia financeira em CRI e converse com a Costa Nova sobre a documentação disponível e a divergência que precisa ser esclarecida.