O saldo da conta usada pelo administrador de um imóvel pode reunir valores com destinos diferentes. Uma parte corresponde a aluguéis que ainda serão repassados ao proprietário. Outra pode ser um adiantamento que o próprio proprietário enviou para pagar uma manutenção. Somar tudo como renda do imóvel altera a prestação de contas, mesmo quando o saldo bancário está correto.
Este laboratório de perícia contábil cível acompanha dois meses de administração e fecha três controles, aluguéis a receber, aluguéis líquidos a repassar e adiantamento para manutenção. O extrato funciona como uma quarta conferência. A base, o contrato resumido e os valores são inteiramente fictícios, criados para estudo. Não representam atendimento, resultado ou cliente da Costa Nova.
Premissas do exercício
Há um imóvel com aluguel de R$ 6.000 por mês. Em janeiro, o locatário paga R$ 4.000. Em fevereiro, paga os R$ 2.000 restantes de janeiro e os R$ 6.000 de fevereiro. A base registra a competência de cada recebimento, mesmo quando duas parcelas entram no mesmo dia.
Para este contrato fictício, a remuneração do administrador é de 10% dos aluguéis efetivamente recebidos. A remuneração é paga no próprio mês. O adiantamento do proprietário não integra essa base. Essa taxa é uma premissa didática, não uma regra legal nem uma indicação de preço de mercado.
O exercício começa com R$ 1.200 no banco, integralmente devidos ao proprietário por aluguéis de período anterior. Não há aluguel a receber nem adiantamento pendente na abertura. Em janeiro, o proprietário envia mais R$ 3.000 exclusivamente para manutenção. São pagos R$ 2.200 em janeiro e R$ 500 em fevereiro, e os R$ 300 não utilizados são devolvidos em fevereiro. Neste exercício, essas despesas são suportadas pelo adiantamento e não podem ser novamente descontadas dos aluguéis.
Não há juros, correção monetária, tributos, tarifas, outras receitas ou outros gastos nesta base. Em uma prestação de contas real, sua existência e seu tratamento precisam ser verificados nos documentos e no escopo contratado.
Primeiro fechamento, janeiro
O recebimento parcial de R$ 4.000 deixa R$ 2.000 do aluguel de janeiro a receber. A remuneração do administrador é R$ 400. Como R$ 3.500 são repassados ao proprietário, o saldo de aluguéis a repassar fica em R$ 1.300, calculado por R$ 1.200 de abertura, mais R$ 4.000 recebidos, menos R$ 400 de remuneração, menos R$ 3.500 repassados.
O adiantamento tem movimento separado, R$ 3.000 recebidos menos R$ 2.200 pagos ao fornecedor, com R$ 800 ainda destinados à manutenção.
| Controle no encerramento de janeiro | Valor em reais | Significado |
|---|---|---|
| Aluguéis a receber | 2.000 | Parcela de janeiro ainda não paga pelo locatário |
| Aluguéis líquidos a repassar | 1.300 | Obrigação perante o proprietário relativa aos aluguéis recebidos |
| Adiantamento não utilizado | 800 | Recurso do proprietário ainda destinado à manutenção |
| Saldo bancário | 2.100 | Soma dos R$ 1.300 e dos R$ 800 sob administração |
O saldo bancário de R$ 2.100 não significa que existam R$ 2.100 de aluguel líquido disponível para repasse. Tampouco os R$ 2.000 a receber do locatário estão dentro desse saldo. O primeiro valor mistura duas destinações, enquanto o segundo ainda não entrou no banco.
Segundo fechamento, fevereiro
Os R$ 8.000 recebidos em fevereiro quitam duas competências, R$ 2.000 de janeiro e R$ 6.000 de fevereiro. A remuneração do mês é R$ 800. O administrador repassa R$ 8.000 de aluguéis ao proprietário.
Assim, o saldo de aluguéis a repassar passa de R$ 1.300 para R$ 500, pois R$ 1.300 mais R$ 8.000, menos R$ 800, menos R$ 8.000, resulta em R$ 500. O recebível do locatário termina zerado.
Na manutenção, os R$ 800 de abertura são usados para pagar R$ 500 ao fornecedor e devolver R$ 300 ao proprietário. O adiantamento também termina zerado. O proprietário recebe R$ 8.300 em fevereiro, mas somente R$ 8.000 correspondem a repasse de aluguéis. Os outros R$ 300 são devolução de recursos que ele havia enviado.
| Ponte bancária | Janeiro, reais | Fevereiro, reais |
|---|---|---|
| Saldo de abertura | 1.200 | 2.100 |
| Aluguéis recebidos | 4.000 | 8.000 |
| Adiantamento recebido | 3.000 | 0 |
| Pagamentos de manutenção | 2.200 | 500 |
| Remuneração paga ao administrador | 400 | 800 |
| Repasses de aluguéis ao proprietário | 3.500 | 8.000 |
| Devolução de adiantamento | 0 | 300 |
| Saldo de encerramento | 2.100 | 500 |
As duas linhas de recebimentos são adicionadas ao saldo de abertura. As quatro linhas de pagamentos são deduzidas. O saldo de encerramento de um mês precisa coincidir com a abertura do seguinte.
Três erros que o fechamento evidencia
Se todos os créditos bancários dos dois meses fossem chamados de aluguel, a receita recebida seria apresentada como R$ 15.000. A base contém R$ 12.000 de aluguéis e R$ 3.000 enviados pelo proprietário. O erro de classificação também elevaria indevidamente a remuneração de R$ 1.200 para R$ 1.500, se a taxa fictícia fosse aplicada sobre todos os créditos.
Outro erro seria descontar R$ 2.700 de manutenção dos aluguéis, apesar de os fornecedores já terem sido pagos com o adiantamento. O saldo correto de R$ 500 a repassar passaria a uma aparente posição negativa de R$ 2.200. Isso não provaria uma dívida do proprietário. Seria consequência da dupla apropriação do mesmo gasto.
Por fim, tratar os R$ 300 devolvidos como repasse de aluguel faria o demonstrativo apontar somente R$ 200 de saldo de aluguéis a repassar. A conta bancária poderia continuar fechando, mas a classificação das obrigações estaria errada. É por isso que conferir somente o saldo final não basta.
Arquivos para reproduzir a prestação de contas
O pacote contém as premissas, os aluguéis por competência, os movimentos bancários identificados e os dois fechamentos esperados. Há ainda instruções, um manifesto de integridade e um verificador em Python. Os arquivos CSV podem ser importados em uma planilha, escolhendo ponto e vírgula como separador e vírgula decimal.
Para a conferência manual, vincule os três recebimentos às competências, calcule a remuneração sobre cada valor recebido e monte as pontes mensais. Em seguida, separe cada transferência ao proprietário entre aluguel e devolução de adiantamento. A soma de aluguéis a repassar e adiantamento não utilizado deve coincidir com o banco em cada fechamento, pois esta base não contém outras obrigações.
Opcionalmente, extraia o ZIP e execute o arquivo verificar.py com Python 3. Ele verifica a integridade dos arquivos, as competências, a taxa, a continuidade mensal e os quatro saldos. Preserve uma cópia original antes de experimentar mudanças, pois o manifesto acusa arquivos alterados. O programa não acessa a internet. Uma conferência bem sucedida demonstra coerência da base didática, não autenticidade de documentos reais.
Documentos que mudariam a conclusão em um caso real
O perito contábil precisa conhecer o contrato de administração, os demonstrativos anteriores, os extratos completos, os comprovantes de recebimento, as autorizações de manutenção, as notas dos fornecedores e a finalidade das transferências do proprietário. Um comprovante de saída, isoladamente, não comprova que o gasto foi autorizado ou que pertence ao imóvel examinado.
Também é necessário justificar o saldo inicial de R$ 1.200. Se a documentação anterior não estiver disponível, sua adoção deve ser identificada como premissa pendente de confirmação. A conclusão sobre fevereiro não elimina essa limitação. A base deste laboratório fornece o saldo para permitir a reprodução das contas.
A NBC TP 01 (R2), no catálogo oficial do Conselho Federal de Contabilidade, é a referência metodológica de perícia contábil. Os valores, a taxa e as regras de destinação usados aqui foram criados para o exercício e não são prescrições dessa norma.
Para um problema centrado no saldo devido pelo locatário, consulte o laboratório de aluguéis, encargos e pagamentos parciais. Para discutir o objeto de uma perícia contábil cível, organize o período, os imóveis abrangidos e as divergências documentadas. Neste laboratório, a pergunta específica é quanto o administrador ainda mantém para cada finalidade ao encerrar cada mês.