Este guia de Perícia Contábil para Acre examina uma questão específica de locação urbana: multa de saída antecipada: prazo cumprido e saldo contratual. A base é federal, sem pressupor regra estadual de aluguel, índice local, filial ou caso concreto da Costa Nova.
Premissa e alcance da norma
A multa integral escrita no contrato não é automaticamente a multa de saída. Nas locações urbanas comuns por prazo determinado, o art. 4º exige proporcionalidade ao cumprimento do contrato. O regime especial do art. 54-A fica fora deste exemplo. A apuração precisa conhecer o prazo total, o período efetivamente cumprido e a base monetária da penalidade, que pode ser expressa em quantidade de aluguéis.
A referência legal deste recorte é art. 4º da Lei nº 8.245/1991, no texto consolidado consultado em 13/09/2026. O enquadramento contratual e eventual decisão judicial devem ser identificados antes da apuração. Imóveis excluídos pelo art. 1º e regimes especiais não recebem automaticamente o mesmo tratamento.
Documentos que controlam a conta
Contrato e aditivos mostram o prazo originalmente ajustado e eventual alteração válida. O termo de entrega das chaves identifica o encerramento considerado na conta. Recibos revelam o aluguel vigente na data prevista pela cláusula penal. Uma proposta de desocupação não substitui a entrega efetiva, e a data de emissão do boleto não define o término do vínculo.
Como reconstruímos o valor
O exemplo considera 30 meses de contrato, 18 cumpridos e 12 remanescentes. A cláusula estipula três aluguéis de R$ 2.400,00. Primeiro convertemos a penalidade em moeda; depois multiplicamos pela fração remanescente. Como os períodos são meses completos, não há convenção diária escondida. Se houver fração de mês, a memória deve declarar o calendário e manter numerador e denominador na mesma unidade.
A tabela é uma demonstração autoral com valores hipotéticos e data-base de 13/09/2026. Não apresenta preço de mercado, caso real ou taxa oficial. Resultados são monetários em reais, exceto linhas expressamente identificadas em meses, dias ou percentuais.
| Etapa | Operação demonstrada | Resultado |
|---|---|---|
| Multa integral | 3 × 2.400 | 7.200,00 |
| Prazo remanescente, meses | 30 − 18 | 12,00 |
| Multa proporcional | 7.200 × 12 ÷ 30 | 2.880,00 |
| Excesso da cobrança integral | 7.200 − 2.880 | 4.320,00 |
Erro material a evitar
Aplicar 18/30 no lugar de 12/30 remunera o período cumprido como se fosse descumprido. Cobrar a multa cheia e ainda exigir todos os aluguéis futuros da locação comum mistura rubricas com fundamentos diferentes. Não se confunde multa de rescisão com multa de atraso sobre parcelas já vencidas.
Conclusão contábil do exemplo
Com essas premissas, a penalidade de saída é R$ 2.880,00, não R$ 7.200,00. A diferença de R$ 4.320,00 decorre exclusivamente da proporcionalidade temporal; não representa abatimento de aluguéis vencidos.
Nos Cálculos Judiciais, o Perito Contábil documenta origem, competência e fórmula de cada rubrica. O Assistente Técnico Contábil confronta a memória com a prova e quantifica a divergência. Para atualização posterior, consulte o guia de atualização de valores; índice, juros e termos iniciais dependem da obrigação e do título, sem cumulação automática.
A Costa Nova desenvolve a análise com separação entre premissa jurídica, evidência e resultado financeiro. Referência profissional: normas de perícia do CFC. A demonstração não dispensa o exame integral dos documentos do caso.