Este guia de Perícia Contábil para Espírito Santo examina uma questão específica de locação urbana: taxa de administração imobiliária: cobrança ao locatário e repasse. A base é federal, sem pressupor regra estadual de aluguel, índice local, filial ou caso concreto da Costa Nova.
Premissa e alcance da norma
A taxa de administração imobiliária e os custos de intermediação previstos no art. 22, VII, constituem obrigação do locador. O exame contábil deve separar o que a administradora desconta do proprietário daquilo que acrescenta ao boleto do locatário. A mesma comissão não deve surgir como obrigação de ambos sem análise de sua natureza.
A referência legal deste recorte é art. 22, VII da Lei nº 8.245/1991, no texto consolidado consultado em 13/09/2026. O enquadramento contratual e eventual decisão judicial devem ser identificados antes da apuração. Imóveis excluídos pelo art. 1º e regimes especiais não recebem automaticamente o mesmo tratamento.
Documentos que controlam a conta
Contrato de administração, contrato de locação, demonstrativo de repasse, nota de serviço e recibos formam o conjunto mínimo. O nome taxa de cadastro não encerra a análise: é necessário identificar o serviço e sua relação com a aferição de idoneidade e a intermediação abrangidas pelo dispositivo.
Como reconstruímos o valor
O aluguel hipotético é R$ 2.500,00. O contrato de administração prevê comissão de 8% suportada pelo locador. O locatário pagou, além do aluguel, R$ 200,00 mensais sob a rubrica administração por cinco meses. O cálculo distingue o repasse líquido ao proprietário da diferença cobrada ao ocupante.
A tabela é uma demonstração autoral com valores hipotéticos e data-base de 13/09/2026. Não apresenta preço de mercado, caso real ou taxa oficial. Resultados são monetários em reais, exceto linhas expressamente identificadas em meses, dias ou percentuais.
| Etapa | Operação demonstrada | Resultado |
|---|---|---|
| Comissão contratual | 2.500 × 8 ÷ 100 | 200,00 |
| Repasse líquido ao locador | 2.500 − 200 | 2.300,00 |
| Adicional cobrado em cinco meses | 200 × 5 | 1.000,00 |
| Total pago pelo locatário | 2.700 × 5 | 13.500,00 |
Erro material a evitar
Uma taxa de serviço autônomo efetivamente contratada não deve ser reclassificada apenas pelo nome. Por outro lado, o simples destaque no boleto não transfere ao locatário obrigação que a lei atribui ao locador. A perícia documenta substância, destinatário e efeito financeiro.
Conclusão contábil do exemplo
Na hipótese descrita, R$ 1.000,00 correspondem à administração acrescida aos boletos do locatário. O repasse contratual de R$ 2.300,00 por mês ao locador é controle distinto e não reduz o aluguel reconhecido de R$ 2.500,00.
Nos Cálculos Judiciais, o Perito Contábil documenta origem, competência e fórmula de cada rubrica. O Assistente Técnico Contábil confronta a memória com a prova e quantifica a divergência. Para atualização posterior, consulte o guia de atualização de valores; índice, juros e termos iniciais dependem da obrigação e do título, sem cumulação automática.
A Costa Nova desenvolve a análise com separação entre premissa jurídica, evidência e resultado financeiro. Referência profissional: normas de perícia do CFC. A demonstração não dispensa o exame integral dos documentos do caso.