Este guia de Perícia Contábil para Pernambuco examina uma questão específica de locação urbana: garantias locatícias cumuladas: caução não é receita de aluguel. A base é federal, sem pressupor regra estadual de aluguel, índice local, filial ou caso concreto da Costa Nova.
Premissa e alcance da norma
O art. 37 veda mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. A análise contábil identifica as exigências e seus fluxos, mas não escolhe por conta própria qual instrumento será considerado válido ou qual pagamento deverá ser restituído. A decisão jurídica e o contrato delimitam os efeitos do encontro de contas.
A referência legal deste recorte é arts. 37 e 38 da Lei nº 8.245/1991, no texto consolidado consultado em 13/09/2026. O enquadramento contratual e eventual decisão judicial devem ser identificados antes da apuração. Imóveis excluídos pelo art. 1º e regimes especiais não recebem automaticamente o mesmo tratamento.
Documentos que controlam a conta
Contrato, apólice, comprovante de prêmio, caução, extratos e recibos revelam se duas garantias foram exigidas simultaneamente. Deve-se verificar a cronologia: uma garantia substituída não é necessariamente cumulada com a anterior. A efetiva liberação do primeiro instrumento precisa estar documentada.
Como reconstruímos o valor
O exemplo contém R$ 6.000,00 de caução, prêmio de seguro de R$ 1.200,00 e primeiro aluguel de R$ 2.000,00. A comparação mede o desembolso de ingresso e sua classificação. O capital caucionado continua separado do custo do seguro e da contraprestação locatícia.
A tabela é uma demonstração autoral com valores hipotéticos e data-base de 13/09/2026. Não apresenta preço de mercado, caso real ou taxa oficial. Resultados são monetários em reais, exceto linhas expressamente identificadas em meses, dias ou percentuais.
| Etapa | Operação demonstrada | Resultado |
|---|---|---|
| Desembolso com instrumentos de garantia | 6.000 + 1.200 | 7.200,00 |
| Desembolso inicial total | 7.200 + 2.000 | 9.200,00 |
| Capital caucionado sobre aluguel, meses | 6.000 ÷ 2.000 | 3,00 |
| Fluxo excluído do aluguel | 9.200 − 2.000 | 7.200,00 |
Erro material a evitar
Somar caução e prêmio ao aluguel aumenta artificialmente a receita locatícia e pode contaminar a base de multas. Também não se deve prometer devolução integral do prêmio pela mera constatação da duplicidade: cobertura, utilização e definição jurídica precisam ser examinadas.
Conclusão contábil do exemplo
Dos R$ 9.200,00 desembolsados, somente R$ 2.000,00 correspondem ao primeiro aluguel. Os R$ 7.200,00 relacionados a garantias ficam separados para análise da cumulação e de seus efeitos.
Nos Cálculos Judiciais, o Perito Contábil documenta origem, competência e fórmula de cada rubrica. O Assistente Técnico Contábil confronta a memória com a prova e quantifica a divergência. Para atualização posterior, consulte o guia de atualização de valores; índice, juros e termos iniciais dependem da obrigação e do título, sem cumulação automática.
A Costa Nova desenvolve a análise com separação entre premissa jurídica, evidência e resultado financeiro. Referência profissional: normas de perícia do CFC. A demonstração não dispensa o exame integral dos documentos do caso.