Construção e incorporação · Vendas de unidades e recebimentos
A carteira de uma incorporadora pode reunir sinal, parcelas mensais, intermediárias e saldo para repasse bancário. A auditoria reconstrói a composição por unidade e contrato, relacionando a obrigação registrada ao recebimento efetivo. A soma da carteira precisa ser explicada também por alterações, descontos e renegociações documentadas.
Quando esse exame faz sentido
A revisão é indicada quando há pagamentos sem unidade identificada, boletos substituídos que continuam abertos ou valores do comprador compensados em outro contrato. Alterações de titularidade e cessões exigem preservar a história do saldo.
Roteiro de conferência
- Conciliar o fluxo de parcelas do contrato com os títulos no sistema, identificando vencimentos, componentes e alterações autorizadas. Preservar a referência dos títulos substituídos.
- Rastrear recebimentos bancários e baixas por unidade, incluindo pagamentos parciais e valores em trânsito. Distinguir desconto aprovado de baixa sem ingresso financeiro.
- Reconstituir renegociações, cessões e cancelamentos que alteraram o saldo. Comparar a carteira auxiliar com o razão e justificar diferenças de data ou classificação.
Os procedimentos são um ponto de partida. Empreendimentos, período, amostra e extensão dos testes são definidos conforme o objetivo e os riscos do trabalho.
Documentos para organizar
Contratos de venda; cronograma de parcelas; carteira analítica; extratos; retornos de cobrança; acordos; histórico de baixas e razão contábil.
Exemplo ilustrativo
Exemplo ilustrativo: um comprador paga R$ 30 mil para quitar três parcelas. O sistema baixa duas e mantém R$ 10 mil em recebimentos não identificados. A carteira aparenta inadimplência e o banco já recebeu o valor total. A auditoria vincula comprovante, contrato e títulos antes de propor a regularização.
O que a análise pode entregar
Pode ser entregue uma conciliação dos recebíveis por unidade, com diferenças de baixa e documentos pendentes. A cobrança de encargos controversos exige avaliação contratual específica.
Este recorte examina processos e registros. A emissão de opinião sobre demonstrações contábeis exige contratação e requisitos próprios.
Dúvida frequente
É suficiente conciliar o total do banco com o total de baixas?
Não. Totais iguais podem esconder compensações entre clientes ou empreendimentos. A conferência precisa preservar o vínculo por contrato e unidade, além de verificar a integridade da carteira e dos recebimentos.
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Informe o número de obras ou SPEs, a etapa de execução, os sistemas utilizados e a questão que precisa ser esclarecida. Com essas informações e a documentação disponível, é possível definir escopo, prazo e honorários.
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Referências de consulta: CFC — Normas de Auditoria Interna.