Este guia de Perícia Contábil para Bahia examina uma questão específica de locação urbana: sublocação: teto do aluguel e excesso por competência. A base é federal, sem pressupor regra estadual de aluguel, índice local, filial ou caso concreto da Costa Nova.
Premissa e alcance da norma
O art. 21 limita o aluguel da sublocação ao da locação e traz regra própria para habitações coletivas multifamiliares, nas quais a soma não pode exceder o dobro. Antes de calcular o excesso, é necessário distinguir a sublocação comum desse regime coletivo. O consentimento prévio e escrito previsto no art. 13 também integra o exame documental.
A referência legal deste recorte é arts. 13, 14 e 21 da Lei nº 8.245/1991, no texto consolidado consultado em 13/09/2026. O enquadramento contratual e eventual decisão judicial devem ser identificados antes da apuração. Imóveis excluídos pelo art. 1º e regimes especiais não recebem automaticamente o mesmo tratamento.
Documentos que controlam a conta
Contrato principal, autorização, instrumento de sublocação e recibos dos dois vínculos permitem comparar bases contemporâneas. É insuficiente confrontar aluguel principal antigo com cobrança atual da sublocação. Água, energia e outros encargos devem ser separados, para que a comparação de aluguéis não inclua valores de natureza diferente.
Como reconstruímos o valor
Na sublocação comum do exemplo, o aluguel principal é R$ 2.600,00 e o cobrado do sublocatário é R$ 3.100,00, durante seis competências sem alteração. O excesso mensal é calculado antes da soma do período. Não aplicamos o teto de duas vezes, pois o exemplo não é de habitação coletiva multifamiliar.
A tabela é uma demonstração autoral com valores hipotéticos e data-base de 13/09/2026. Não apresenta preço de mercado, caso real ou taxa oficial. Resultados são monetários em reais, exceto linhas expressamente identificadas em meses, dias ou percentuais.
| Etapa | Operação demonstrada | Resultado |
|---|---|---|
| Excesso mensal | 3.100 − 2.600 | 500,00 |
| Cobrança no período | 3.100 × 6 | 18.600,00 |
| Teto no mesmo período | 2.600 × 6 | 15.600,00 |
| Diferença histórica | 18.600 − 15.600 | 3.000,00 |
Erro material a evitar
A conta não deve presumir restituição em dobro, juros ou compensação imediata com aluguéis futuros. Esses efeitos dependem do fundamento aplicável ao caso. Se o aluguel principal mudou no meio do período, a tabela precisa ser segmentada a partir da data efetiva da mudança.
Conclusão contábil do exemplo
O excesso histórico da sublocação comum demonstrada é R$ 3.000,00. Esse resultado decorre de seis diferenças de R$ 500,00, sem confundir a apuração com a escolha da providência jurídica.
Nos Cálculos Judiciais, o Perito Contábil documenta origem, competência e fórmula de cada rubrica. O Assistente Técnico Contábil confronta a memória com a prova e quantifica a divergência. Para atualização posterior, consulte o guia de atualização de valores; índice, juros e termos iniciais dependem da obrigação e do título, sem cumulação automática.
A Costa Nova desenvolve a análise com separação entre premissa jurídica, evidência e resultado financeiro. Referência profissional: normas de perícia do CFC. A demonstração não dispensa o exame integral dos documentos do caso.