Construção e incorporação · Vendas de unidades e recebimentos
O estoque comercial de apartamentos, casas ou lotes precisa refletir a situação de cada unidade. A auditoria cruza reservas, contratos assinados, cancelamentos e registros da incorporadora. Uma unidade indisponível no CRM não está necessariamente vendida, e uma unidade novamente ofertada pode ainda ter pendências do contrato anterior.
Quando esse exame faz sentido
O exame é útil quando existem planilhas por imobiliária, reservas sem prazo de expiração ou códigos diferentes para a mesma unidade. Alterações de numeração entre projeto e cadastro definitivo também dificultam a conciliação.
Roteiro de conferência
- Construir uma relação única por empreendimento, torre, unidade e identificador persistente. Confrontar a base comercial com o cadastro jurídico e contábil sem depender apenas da descrição.
- Separar reservas, propostas, contratos efetivos e distratos. Conferir o documento que sustenta cada mudança de status e as datas em que os sistemas foram atualizados.
- Examinar unidades bloqueadas, permutadas ou vinculadas a condições específicas. Rastrear cancelamentos antes da recolocação à venda e identificar vínculos simultâneos não esclarecidos.
Os procedimentos são um ponto de partida. Empreendimentos, período, amostra e extensão dos testes são definidos conforme o objetivo e os riscos do trabalho.
Documentos para organizar
Espelho de vendas; cadastro de unidades; reservas; propostas; contratos; distratos; histórico do CRM; documentos de bloqueio e posição contábil do estoque.
Exemplo ilustrativo
Exemplo ilustrativo: a unidade 304 aparece reservada para um interessado no CRM e vendida a outro na planilha de uma imobiliária. O teste pesquisa as datas, os documentos e a situação efetiva. Uma reserva vencida ainda ativa representa falha de cadastro; dois contratos vigentes exigem investigação diferente e participação jurídica.
O que a análise pode entregar
A entrega pode reunir uma posição conciliada por unidade e uma lista de situações sem documento suficiente. Não se infere a existência de venda apenas pelo status escolhido no sistema comercial.
Este recorte examina processos e registros. A emissão de opinião sobre demonstrações contábeis exige contratação e requisitos próprios.
Dúvida frequente
Reservas podem ser contadas como vendas para a auditoria?
Reservas, propostas e contratos devem aparecer separadamente. A definição do indicador comercial não substitui a avaliação contratual e contábil. O relatório deve explicar quais documentos e critérios sustentam cada categoria.
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Informe o número de obras ou SPEs, a etapa de execução, os sistemas utilizados e a questão que precisa ser esclarecida. Com essas informações e a documentação disponível, é possível definir escopo, prazo e honorários.
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Referências de consulta: CFC — Normas de Auditoria Interna.