Um imóvel alugado pode gerar lucro contábil superior ao caixa recebido e, no ano seguinte, prejuízo apesar de continuar gerando caixa. Este laboratório permite ao assistente técnico contábil explicar as diferenças entre aluguel, recebível, custos pagos e variação de valor justo.
A propriedade e os contratos são fictícios. O imóvel próprio é mantido exclusivamente para aluguel operacional a terceiros, sem uso administrativo, venda no curso normal ou mudança de finalidade. A política aplicável é o método do valor justo, com mensuração confiável fornecida em cada encerramento. O exercício não avalia um imóvel real nem sugere preços de mercado.
O custo inicial é R$ 1.000.000. Não há gastos adicionais, tributos, passivo de financiamento ou exceção que exija o método do custo. As avaliações posteriores excluem o aluguel já reconhecido separadamente como recebível. A aquisição inicial não integra a ponte de caixa operacional apresentada abaixo.
Valores em dois anos
| Dado | Ano 1 | Ano 2 |
|---|---|---|
| Valor justo final do imóvel | 1.120.000 | 1.050.000 |
| Receita de aluguel ganha no ano | 60.000 | 66.000 |
| Aluguéis recebidos | 50.000 | 76.000 |
| Custos do período, integralmente pagos | 12.000 | 14.000 |
| Recebível de aluguel final | 10.000 | 0 |
No segundo ano, os R$ 76.000 recebidos incluem os R$ 10.000 pendentes do primeiro. A memória começa com recebível zero antes do ano 1. Não há inadimplência remanescente nem outras diferenças de competência no conjunto fictício.
Reconciliação do resultado
| Componente | Ano 1 | Ano 2 |
|---|---|---|
| Aluguel menos custos | 48.000 | 52.000 |
| Ganho ou perda no valor justo | Ganho de 120.000 | Perda de 70.000 |
| Resultado | Lucro de 168.000 | Prejuízo de 18.000 |
| Caixa operacional líquido | 38.000 | 62.000 |
No ano 1, o resultado supera o caixa em R$ 130.000. A explicação é ganho de R$ 120.000 mais aumento de R$ 10.000 no recebível. No ano 2, o resultado fica R$ 80.000 abaixo do caixa: perda de R$ 70.000 e redução de R$ 10.000 no recebível.
Somando os períodos, o resultado é R$ 150.000 e o caixa operacional R$ 100.000. A diferença de R$ 50.000 coincide com a valorização líquida do imóvel desde o reconhecimento inicial. Não foi necessário vender a propriedade para registrar a variação no método assumido.
Dois erros que o teste separa
Não se acrescenta depreciação ao modelo de valor justo desta hipótese. Também não se somam os R$ 10.000 de aluguel pendente ao valor da propriedade e novamente ao recebível: isso duplicaria o ativo em R$ 10.000 no primeiro encerramento. A avaliação e o razão devem identificar o que cada valor já contém.
O ZIP reúne premissas, avaliações, aluguéis e ponte entre resultado e caixa, com verificador e manifesto. As contas são refeitas por ano e acumuladas. Uma análise de assistência técnica contábil deve conferir classificação, política e limites da avaliação antes de aplicar a memória.
Os itens 33, 35 e 50 do CPC 28 sustentam o método, o reconhecimento da variação e o cuidado com valores reconhecidos separadamente.